Stellungnahme zur geplanten Bebauung im Bereich der Villa Sohl

Sehr geehrte Frau Lappeßen, sehr geehrte Mitglieder der BV7,

wir möchten uns recht herzlich für die sehr informative Präsentation zur geplanten Bebauung auf dem Gelände der Villa Sohl sowie der anschließenden offenen Diskussion bedanken. Diese Gespräche erachten wir als sehr wertvoll, da sie Zielkonflikte transparent machen und eine Basis für eine ggf. bessere Lösung bilden können.
Wir haben den Ausführungen von Frau Lappeßen und den Wortmeldungen der Anwohner aufmerksam zugehört und möchten mit diesem Schreiben unsere Stellungnahme abgeben und auch einen vielleicht für alle Parteien gangbaren Lösungsweg zur Diskussion stellen.
Zunächst einmal besteht unseres Erachtens doch Einvernehmen zu ganz wesentlichen Punkten bei der Entwicklung des Villa Sohl Grundstückes, die leider in der Diskussion der BV7 nicht zur Sprache kamen. Wir möchten diese Punkte an dieser Stelle auflisten, da sie ein bereits weitgehendes wichtiges Fundament für eine sich abzeichnende Lösung darstellen:
  • Oberste Priorität hat die Wiederherstellung des Gartendenkmals und die Wiedererlangung der Anmutung des Objektes „Park Villa Sohl“
  • Dieser Schritt soll zeitnah erfolgen
  • Eine Bebauung darf (weitestgehend) nur auf dem bestehenden Baufenster der Villa Sohl erfolgen
  • Die Wiederherrichtung und der anschließende Erhalt des Gartendenkmals müssen rechtssicher verabredet werden
  • Für den Immobilienentwickler und die Käufer der Eigentumswohnungen muss die Lösung wirtschaftlich vertretbar sein
 
Präsentierter Bebauungsvorschlag
Wir möchten an dieser Stelle unser Verständnis der von Frau Lappeßen vorgestellten Bebauung zusammenfassen:
  • Die Immobilie ist in Geschossbauweise auf dem Baufenster der Villa Sohl geplant
  • Es sollen zwei zusammenhängende Gebäudetrakte entstehen, der erste Gebäudetrakt soll über 3 Etagen verfügen, der zweite über 4 Etagen
  • Die Firsthöhe darf bis zu 15 Meter Höhe betragen
  • Das Gebäude soll eine Fläche von 3200 m2 aufweisen
 
Wirtschaftliche Aspekte
Wir haben verstanden, dass dieser Bauplan klarerweise dem Investor eine vernünftige unternehmerische Rendite gewähren muss und ihn auch in die Lage versetzen soll, das Gartendenkmal zunächst auf seine Kosten wiederherzurichten.
Ferner soll der spätere Unterhalt des Villa Sohl Parks durch die Erwerber der Geschossbauwohnungen getragen werden. Dies setzt wiederum voraus, dass die Kostenbelastung der künftigen Eigentümer finanziell darstellbar sein muss.
Vor diesem Hintergrund führen die wirtschaftlichen Eckpunkte folglich zu einem Bebauungsvorschlag in der genannten Größe und Höhe. Das ist soweit zunächst einmal nachvollziehbar.
 
Nachteile der präsentierten Lösung
Die vorgestellte Lösung hat jedoch auch einige Nachteile, die wir ansprechen wollen:
  • Das Gartendenkmal wirkt natürlich nur in Kombination mit der sich darauf befindlichen Immobile. Eine zu große oder zu kleine Immobilie wäre für das Gartendenkmal abträglich. Die in der Informationsveranstaltung vorgestellten Baupläne übertreffen aus den genannten wirtschaftlichen Gründen die heute bestehende Villa im Bauvolumen und in der Höhe ganz erheblich. Das Gartendenkmal würde dadurch in seiner Gesamtwirkung und Anmutung in Mitleidenschaft gezogen. Die Immobilie wäre dominant und würde viele der auf dem Gartendenkmal befindlichen Bäume überragen. Die Wirkung des Gartendenkmals würde dadurch herabgesetzt werden und wäre so sicher nicht im Geiste der ursprünglichen Planung des Gartens.
  • Ferner würde diese Immobilie alle anderen Immobilien der Umgebung weit überragen. Eine vergleichbare viergeschossige Bauweise ist in der Umgebung nicht vorhanden und stellt einen in der Gegend einzigartigen Präzedenzfall dar. Dies ist vermutlich auch der Kernkritikpunkt der unmittelbaren Anwohner.
Wir sind uns dieses Zielkonfliktes voll bewusst. Diese Zielkonflikte treten regelmäßig bei größeren Bauvorhaben auf und wir möchten nachstehend einen vielleicht für alle Parteien gangbaren Lösungsweg aufzeigen.
 
Unser Vorschlag
Wir regen an, dass die Bebauungsvorschläge dahingehend geändert werden, dass (nur) maximal dreigeschossig mit einer Firsthöhe von maximal 12,0 Metern bebaut werden darf. Dies hätte zur Folge, dass anstatt der vorgeschlagenen 3200m2 Fläche nur ca. 2800m2 Fläche errichtet werden und ca. 3 Wohneinheiten wegfallen würden.
Da der Eigentümer das Gartendenkmal aktuell verfallen lässt und das Gartendenkmal als solches juristisch anfechtet, müssen ferner mit Erteilung einer Baugenehmigung Verträge mit dem Investor geschlossen werden, die ihn zur Wiederherstellung des Gartendenkmals rechtssicher verpflichten. Auch mit den anschließenden Erwerbern muss vertraglich der Erhalt des Gartendenkmals verabredet werden.
 
Begründung unseres Vorschlages
Die Reduktion der Firsthöhe verbessert die Qualität und Anmutung des Gartendenkmal erheblich. Die Bebauung hat ja gerade auch das Ziel, das Gartendenkmal wiederherzustellen (und es nicht durch übermäßige Bebauung zu konterkarieren). Im Übrigen sind die Eigentümer von Denkmälern mit ihrem Denkmal dem Gemeinwohl verpflichtet und genießen deshalb auch besondere steuerliche Privilegien (siehe Anlage: Steuertipps für Denkmaleigentümer, Herausgeber Landesregierung NRW).
Unser Vorschlag hat eine gute Chance, schnellen Rechtsfrieden unter allen Beteiligten herbeizuführen und würde die Wiederherstellung des Gartendenkmals beschleunigen. Die mit unserem Vorschlag verbundenen wirtschaftlichen Nachteile haben wir geprüft und halten diese für unwesentlich und zumutbar. Wir wollen dies detaillierter begründen.
Auswirkung unseres Vorschlages auf die Gewinnerwartung des Investors:
Wir haben die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens aus Sicht des Immobilieninvestors überprüft und fassen nachstehend die Ergebnisse zusammen. Diese Kalkulation wurde gemeinsam mit einem Immobilienentwickler vorgenommen, dem das Villa Sohl Grundstück zeitgleich zum jetzigen Eigentümer ebenfalls zum Kauf angeboten wurde. Vor diesem Hintergrund sind wir hinreichend mit dem Kaufpreis der Villa Sohl, den Entwicklungskosten einer neuen Immobilie sowie den zu erzielenden Verkaufspreisen vertraut.
Der aktuelle viergeschossige Vorschlag der Baugröße (3200m2) würde dem Investor auf Basis unserer Berechnungen eine kalkulierte Gewinnrendite auf das für den Kaufpreis eingesetzte Kapital von ca. 140% ermöglichen. Die etwas reduzierte dreigeschossige Variante (2800m2) würde dem Investor immer noch eine Rendite von ca. 105% ermöglichen. Auch das wäre mehr als eine Verdoppelung des eingesetzten Kapitals und ist unseres Erachtens völlig akzeptabel und wirtschaftlich darstellbar.
Auswirkung unseres Vorschlages auf die Unterhaltskosten des Parks für die zukünftigen Eigentümer:
Wir haben uns auch mit den Unterhaltskosten für die zukünftigen Bewohner genauer beschäftigt. Zweifelsohne ist der Unterhalt des Villa Sohl Parks kostspielig. Allerdings wurden in der Diskussion zwei ganz wesentliche Aspekt bei der Kostenbetrachtung nicht genannt:
  1. Ein großer Teil der Kosten sind aufgrund des Charakters eines Denkmals nach unserem Verständnis für die Eigentümer/Bewohner steuerlich abzugsfähig (siehe Einkommenssteuergesetz §10g, näheres dazu auch in der Anlage dieses Briefs), sodass faktisch nur ein deutlich geringerer Teil der in der Sitzung diskutierten Kosten für die Bewohner effektiv (nach Steuereffekten) anfallen. Ferner kann auch die Grundsteuer für Gartendenkmäler erlassen werden.
  2. Darüber hinaus möchten wir auf drei Fördermaßnahmen für Denkmäler verweisen, die die effektive Kostenbelastung für die Bewohner weiter reduzieren können:
Diese Möglichkeiten machen zusammenfassend einen großen Unterschied bzgl. der Tragfähigkeit der Kosten für die Anwohner aus. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte sind die Kosten des Gartens für die Anwohner deutlich geringer als zunächst angenommen.
Im Ergebnis dieser Überlegungen sehen wir Tragfähigkeit der Unterhaltskosten trotz Reduktion einiger Wohnungen als voll gegeben an.
 
Unser Vorschlag nächste Schritte
Wir schlagen ein zweigleisiges Vorgehen vor:
  • Die Verwaltung sollte dem Investor die Änderungen des Bauplans nahelegen. Sollte der Investor dies ablehnen, dann hat er ja immer auch die Möglichkeit die Immobilie wieder zu verkaufen. Wir sind der Auffassung, dass es bei der in Rede stehenden Bebauung breites Interesse bei anderen Entwicklern geben wird.
  • Wir würden auf die unmittelbaren, teils juristisch vertretenen Anwohner zugehen und für eine Zustimmung für unseren Vorschlag werben. Bei Bedarf könnte man vorab mit dem Investor und den Anwohnern eine Absichtserklärung erstellen.
 
Warum sollte der Investor diesem Vorschlag zustimmen?
Der Investor wird vielleicht die Hoffnung haben, die etwas größere, viergeschossige Planung (3200m2) genehmigt zu bekommen. Warum sollte er sich dann mit einer etwas verkleinerten Planung zufriedengeben und dieser letztendlich zustimmen? Wir nehmen dazu aus unternehmerischer Sicht gerne Stellung:
  • Nach Jahren des Schwebens und der Unsicherheit könnte der Investor nunmehr schnell Rechtssicherheit erlangen – sofern sich die BV7 diesem Vorschlag anschließen würde
  • Für den Investor bedeutet dies einen Zeitgewinn, er kann seine unternehmerischen Gewinne schneller und sicherer erzielen
  • Die Qualität und Anmutung des Gartendenkmals und der Immobilie würden sich verbessern
  • Der Investor würde vermeiden, nach der Kommunalwahl im Herbst 2020 möglicherweise ganz andere Ansprechpartner zu haben
  • Das Risiko, die Interessenkonflikte der Parteien und Anwohner in den Medien auszutragen, würde reduziert
Vor dem Hintergrund glauben wir, dass unser Vorschlag auch für den Investor akzeptabel sein kann.
Wir hoffen mit diesen Anregungen einen Beitrag für die zeitnahe Wiederherstellung und den Erhalt des Gartendenkmals leisten zu können und eine gangbare Kompromisslinie zwischen den Beteiligten ausgearbeitet zu haben. Wir stehen Ihnen gerne für Gespräche und weiterführende Erläuterungen zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Christian Fongern                                Dr. Melanie Kübler
Vorsitzender                                       1. Stellvertretende Vorsitzende
Bürgerverein Bergisches Viertel e.V.http://bergisches-viertel.de/